Les phases d'un projet d'architecture, de l'esquisse à la réception : ce que vous pouvez déléguer à chaque étape

D'où vient ce découpage

Le découpage en phases vient de la loi MOP du 12 juillet 1985, intégrée depuis le 1^er avril 2019 au Code de la commande publique. Pour un bâtiment neuf en marché public, la mission de base comprend l'esquisse (ESQ), les avant-projets (APS puis APD), le projet (PRO), l'assistance pour la passation des contrats de travaux (ACT), le visa des études d'exécution (VISA, ou EXE si l'architecte les réalise), la direction de l'exécution des travaux (DET) et l'assistance aux opérations de réception (AOR).

En marché privé, ce découpage n'est pas obligatoire, mais les contrats d'architecte le reprennent presque toujours, parfois en fusionnant des phases (APS et APD, ou PRO et DCE).

Vue d'ensemble

1. ESQEsquisse
2. APSAvant-projet sommaire
3. APDAvant-projet définitif
4. PROProjet (et DCE)
5. ACTContrats de travaux
6. VISAÉtudes d'exécution
7. DETDirection des travaux
8. AORRéception

Interlocuteur principal : le maître d'ouvrageInterlocuteurs principaux : les entreprises

Un motif revient d'une phase à l'autre : une bonne part du travail administratif consiste à obtenir des documents de plusieurs personnes, à temps, dans le bon format, puis à les vérifier. Avant la consultation, ces personnes sont le client et les bureaux d'études ; après, ce sont les entreprises, multipliées par le nombre de lots. C'est précisément ce travail que Molen prend en charge. Les décisions, les visas et les signatures restent les vôtres.

Les phases une par une, et ce que Molen y prend en charge

ESQ

Esquisse

Proposer une réponse architecturale au programme et vérifier que le projet est faisable sur le terrain et dans le budget. Livrables : schémas de principe, implantation, estimation sommaire.

Ce que Molen prend en charge

• Une première lecture des règles d'urbanisme de la parcelle, pour vérifier la faisabilité avant de dessiner (voir le focus urbanisme)
• La collecte des documents du terrain auprès du client (relevés, titre de propriété, études existantes), avec relances

Vous gardez : le parti architectural et le dialogue avec le maître d'ouvrage.

TempsFaisabilité vérifiée tôt

APS

Avant-projet sommaire

Traduire le parti retenu en plans, coupes et façades, avec une estimation provisoire. Livrables : plans au 1/200, notice sommaire, estimation provisoire.

Ce que Molen prend en charge

• Le recueil des retours du client et des premiers bureaux d'études, avec relances
• Le suivi de qui a validé quelle version des plans

Vous gardez : la conception et les arbitrages avec le client.

Charge mentale

APD

Avant-projet définitif

Plus gros gain

Arrêter le projet et son coût prévisionnel. C'est sur cette base que se constitue le dossier de permis de construire. Livrables : plans au 1/100, notice descriptive, estimation définitive, dossier de permis.

Ce que Molen prend en charge

• La note d'urbanisme : collecte des documents applicables à la parcelle, extraction des règles avec leur référence exacte, synthèse (détail ci-dessous)
• Le pré-remplissage du cadre « terrain » du formulaire de permis
• Avant le dépôt, la vérification que le document d'urbanisme analysé est toujours celui en vigueur
• Les relances des BET et du client pour les pièces du dossier

Vous gardez : la lecture finale du règlement, l'interprétation des règles ambiguës, les pièces graphiques, la signature et le dépôt.

TempsSécurité du dossier

PRO

Projet

Préciser le projet jusqu'au niveau qui permet aux entreprises de chiffrer. Livrables : plans détaillés, CCTP par lot, cadres de DPGF. Le DCE (dossier de consultation des entreprises) rassemble ces pièces pour lancer la consultation.

Ce que Molen prend en charge

• Les relances des bureaux d'études pour leurs contributions, jusqu'à réception
• La compilation des pièces reçues et le suivi des versions

Vous gardez : la cohérence technique du projet et la rédaction des pièces écrites.

Charge mentale

ACT

Assistance pour la passation des contrats de travaux

Consulter les entreprises, analyser les offres, mettre au point les marchés. Livrables : réponses aux candidats, analyse des offres, actes d'engagement prêts à signer.

Ce que Molen prend en charge

• Le suivi des entreprises consultées : qui a répondu, qui relancer, avec relances automatiques
• La remise des offres au format du DPGF, y compris les devis libres rapprochés ligne à ligne, et un comparatif par lot prêt à analyser
• Les courriers aux entreprises non retenues, préparés en série

Vous gardez : l'analyse des offres, la négociation et le choix, qui revient au maître d'ouvrage.

TempsRelation entreprises

VISA

Visa des études d'exécution

Les entreprises produisent leurs plans d'exécution ; l'architecte vérifie leur conformité au projet et les vise. Livrables : plans visés, avec observations.

Ce que Molen prend en charge

• Le suivi des dates de remise par entreprise et les relances des retardataires
• Le registre des plans reçus, visés et en attente

Vous gardez : l'examen des plans et le visa.

Charge mentale

DET

Direction de l'exécution des travaux

Diriger le chantier : réunions, comptes rendus, ordres de service, paiements. C'est la phase la plus longue. Livrables : comptes rendus, OS, certificats de paiement, suivi financier.

Ce que Molen prend en charge

• Les situations de travaux : pré-remplies chaque mois à partir de l'avancement constaté, recalculées et contrôlées, anomalies signalées (détail ici)
• La cohérence des tableaux de suivi : une donnée saisie une fois, reportée dans tous les tableaux de l'opération
• La diffusion des comptes rendus et les relances sur les actions en retard

Vous gardez : la présence sur le chantier, le constat de l'avancement, les décisions et le visa des situations.

TempsQualité du suivi

AOR

Assistance aux opérations de réception

Organiser la réception, suivre la levée des réserves, remettre le DOE (dossier des ouvrages exécutés). C'est la fin de mission la plus redoutée : l'équipe est déjà sur d'autres projets.

Ce que Molen prend en charge

• Les relances de chaque entreprise pour la levée de ses réserves
• La collecte et la compilation des pièces du DOE, avec la liste de ce qui manque
• L'archivage des documents du projet, et le rappel des dates de libération des retenues de garantie

Vous gardez : la réception elle-même, le constat de levée des réserves et la remise au maître d'ouvrage.

TempsCharge mentale

Focus

La note d'urbanisme et le dossier de permis de construire

Avant tout dépôt, il faut connaître les règles qui s'appliquent à la parcelle. Elles sont dispersées dans plusieurs documents de la commune : zonage, règlement du PLU ou du PLUi, prescriptions, servitudes. Un règlement fait couramment 150 à 200 pages, dont une dizaine seulement concernent la zone du projet. Les retrouver, les lire et en tirer les contraintes se refait à chaque dossier.

C'est le travail que Molen fait à votre place, à partir des seules références cadastrales :

1. CollecteZonage, règlement, prescriptions et servitudes, récupérés sur le Géoportail de l'Urbanisme
2. CiblageLes pages qui concernent la zone de la parcelle, parmi les 150 à 200
3. ExtractionHauteur, emprise, reculs, stationnement, aspect, chacun avec document, article et page
4. SynthèseUne note d'urbanisme et un tableau des règles, rangés dans le dossier projet
5. FormulaireLe cadre « terrain » du CERFA pré-rempli : adresse, cadastre, superficie, document applicable

Exemple fictif d'extrait du tableau des règles

Thème	Règle relevée	Référence
Hauteur	12 m maximum à l'égout du toit	Règlement PLU, art. UB 10, p. 47
Recul	5 m minimum par rapport à l'alignement	Règlement PLU, art. UB 6, p. 44
Emprise au sol	60 % maximum de la parcelle	Règlement PLU, art. UB 9, p. 46
Servitude	Périmètre de protection d'un monument historique	Servitude AC1, liste des SUP

Les garde-fous

• Chaque règle porte sa référence et un lien vers la source : vous vérifiez en deux clics
• Une règle dont la citation ne se retrouve pas à la page indiquée n'est pas restituée
• Une parcelle à cheval sur deux zones, ou une règle ambiguë, est signalée, jamais tranchée
• Avant le dépôt, Molen vérifie que le document analysé n'a pas été révisé entre-temps

Ce qui reste votre métier

• Relire la note et interpréter les règles
• Concevoir un projet conforme
• Produire les pièces graphiques du dossier
• Signer et déposer : ces actes engagent l'architecte

Le gain n'est pas dans la saisie du formulaire, qui demande surtout des informations propres au projet. Il est dans la collecte et la lecture du règlement, qui se refont à chaque dossier, et dans la sécurité de partir du bon document : un PLU révisé entre l'analyse et le dépôt se découvre sinon au refus du permis.

Et en dehors des projets

Une partie de la charge administrative d'une agence ne relève d'aucune phase :

• La déclaration annuelle d'activité à la MAF : Molen rassemble, projet par projet, les montants et les phases depuis vos outils et vos dossiers, et prépare un classeur prêt à saisir. Selon la taille de l'agence, ce travail prend d'une journée à plusieurs semaines par an.
• La relance des honoraires impayés : suivi des échéances, relances au bon moment, historique de ce qui a été fait. Le gain se mesure en trésorerie autant qu'en temps.

Récapitulatif